نگاهی قانونی به هنگام خرید ملک
نگاهی قانونی به هنگام خرید ملک
دانستن نکته های ضروری و حقوقی هنگام خرید ملک اهمیتی بسیار دارد و آگاه نبودن از آن ها گاه مشکلاتی بسیار را برای خریدار ایجاد می کند. در این نوشتار به چند نکته ضروری که در موقع خرید ملک باید مورد توجه قرارگیرداشاره می کنیم .
موقوفه بودن ملک
از نکته های بسیار مهم حقوقی هنگام خرید خرید ملک بررسی موقوفه بودن آن است. تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط در قالب حسینه، مدرسه، بیمارستان و امثال این ها است . اما باید بدانید بسیاری از املاک وقفی در اجاره و اختیار اشخاص برای کاربری های مسکونی یا تجاری قرار دارد. میزان املاک موقوفی درکشور ما کم نیست و وقفی بودن املاک در نقاط مختلف کشور امری محتمل است.
به طورکلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکراست فقط حقوق مربوط به املاک وقفی در قالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می شود.
ورثه ای بودن ملک
اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، هنگام عقد قرارداد افزون بر اسناد ملك، مدارك زير بايد رويت شود:
گواهی انحصار وراثت
مفاصا حساب ماليات بر ارث ملك
بررسی اسناد ملک
اولین و مهمترین گام در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان دهنده بسیاری از واقعیت هایی است که ممکن است مالکان آن را پنهان کنند و یا از آن بی خبر باشند. هنگام خريد حتما به مندرجات اسناد ملك توجه كنيد.
مهمترين اسنادي كه بايد بررسي كنيد عبارتند از سند مالكيت ملك كه ممكن است به صورت تك برگ و يا دفترچه اي باشد، سند قطعي غير منقول كه اصطلاحا به آن بنچاق هم گفته مي شود، گواهي پايانكار ملك و صورت مجلس تفكيكي؛ مهمترين نكاتي كه در اين اسناد بايد مورد بررسي قرارگيرد عبارت است از : مساحت ملك، موقعيت ملك، آخرين مالكان، مشخصات توابع ملك مثل پاركينگ، انباري و انشعابات، ميزان سهم فروشنده در ملك، محدوديت هاي احتمالي نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهايت حقوق اشخاص دیگر در ملك؛ نكته بسيار مهم اين است كه حتما اين بررسي با رويت اصل اسناد انجام شود و به كپي اسناد اكتفا نكنيد.
بررسی در رهن بودن ملک
در صورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.
بررسی توقیف بودن ملک
اگر می خواهید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است؛
ممکن است ملک براساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.
بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک
ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک، حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد. به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد. همچنین یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری باشد.
برای این که دچار چنین مشکلاتی نشویم، باید در مورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام می شود. افزون بر این استعلام از اداره ثبت اسناد نیز می تواند در این مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان در این باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید.
بررسی طرح های عمرانی شهری
یکی دیگر از موارد مهم در خرید ملک، توجه به طرح های عمرانی شهری است. برخی از ملک های شهری، ممکن است در مسیرطرح های عمرانی دولت و شهرداری قرارداشته باشند. چنین ملک هایی اگرچه قابل نقل و انتقال و معامله هستند ولی مالک در نهایت می بایست در برابر دریافت مبلغی که معمولاً پائین تر از ارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت و یا شهرداری واگذار نماید، بنابراین ارزش این دسته از املاک پائین تر از سایر املاک هستند.
قرار داشتن ملک در طرح های عمرانی دولت و شهرداری های در پرونده ثبتی ملک منعکس نمی گردد و برای اطمینان در این باره تحقیق از خبرگان محلی و پرس و جو از شهرداری منطقه ملک است.
استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
بیشتر املاک واقع در شهرها، به ثبت رسمی رسیده اند و برای آن ها سند مالکیت رسمی صادر شده است. همچنین تمام معاملات راجع به املاک نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود و دفاتراسناد رسمی خلاصه معامله را به اداره ثبت اسناد محل گزارش می کنند.
از نظر قانون ثبت، شخصی مالک ملک محسوب می شود که در اداره ثبت، ملک به نام او شده باشد. بنابراین در هرگونه نقل و انتقال ملک به صورت رسمی، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و علاوه بر این هیچ گونه مانعی هم برای انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.
تنها راه اطمینان از این موضوع، بررسی آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق استعلام دفاتر اسناد رسمی است. آخرین مالک رسمی ملک و بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیز برخی محدودیت های احتمالی انتقال رسمی در پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک منعکس می گردد. پیشنهاد می شود قبل از امضای مبایعه نامه و یا پیش از مبادله پول، استعلام ثبت به عمل آید.
تحقیق محلی ملک
با تحقیق از اهالی و ساکنان و مجاوران و حتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها، تا حد امکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می کند می بایست گواهی از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارایه کند مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر است .
چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هرشخص دیگری است از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده درمورد تخلیه سوال کنید.