نگاه قانون به پیش فروش املاک
/0 دیدگاه /در حقوق داخلی ایران, قراردادها /توسط LawNegahنگاه قانون به پیش فروش املاک
خرید، فروش و یا پیش فروش ملک با قوانین معینی همراه است که در نظر گرفتن این قوانین به نفع خریدار و فروشنده است. بر طبق این قانون تا زمانی که فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده است، قرارداد کامل محسوب نمیشود. قانون در برابر کارشکنیها و بدقولیهای فروشنده ایستادگی میکند. زیرا تحویل ملک در موعد مقرر به خریدار از بارزترین وظایف فروشنده به حساب میآید.
تحویل ساختمان
یکی از دعاوی رایجی که در دادگاهها مورد پیگیری قرار میگیرد، دعاوی مربوط به تاخیر در انجام تعهدات است. شاید شما هم در زمان خرید یا فروش ملک با چنین مشکلاتی مواجه شده باشید که طرف مقابل نسبت به انجام تعهدات خود بی اعتنا باشد و در این زمینه تاخیر داشته باشد. لازم است بدانید که تاخیر در تحویل ساختمان از سوی فروشنده پیگرد قانونی دارد.
در قراردادهای خرید و فروش ملک، تحویل ساختمان یکی از مفاد قراردادها به شمار میرود. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد درانجام تعهدات خود تاخیر داشته باشد، طرف مقابل میتواند اعتراض و نارضایتی خود را به صورت قانونی پیگیری نماید تا در ادامه خسارت ناشی از این تاخیر را از بایع دریافت کند.
تاخیر در پرداخت دین و شروط قراردادها در حقیقت تراضی هستند که این مسئله در مورد خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد نیز وجود دارد. با توجه به ماده ۳۷۶ قانون مدنی در صورتی که در تسلیم مبیع یا ثمن مورد نظر تاخیری اتفاق افتد، می توان شخص ممتنع را برای تسلیم مبیع یا ثمن اجبار کرد.
در ماده ۳۷۸ قانون مدنی در مورد حق حبس در عقد بیع صحبت شده است. بر طبق این ماده هر یک از طرفین قرارداد اعم از بایع و فروشنده میتوانند تا زمانی که طرف مقابل ثمن را تحویل دهد از تسلیم کردن آن خودداری نمایند. البته لازم به ذکر می باشد که این ماده در مواردی که برای ثمن یا مبیع مدت زمان دقیق تحویل مشخص نشده است، کاربرد پیدا میکند.
گفتنیهای مفید در مورد دیرکرد در تحویل ساختمان
معامله ساختمان که به عنوان یکی از عقدهای بیع شناخته می شود، دارای مفاد و شرایط مقرری میباشد.
همه ما همه روزه شاهد خرید و فروش و یا پیش فروش ساختمانهای مختلفی در سطح شهر هستیم. در این میان اخباری از دوستان و آشنایان مبنی بر تاخیر و دیرکرد در تحویل ساختمانشان به گوشمان میرسد. در ادامه با نگاه قانون در مورد دیرکرد تحویل ساختمان بیشتر آشنا خواهیم شد.
تاخیر در تنظیم سند قطعی انتقال و یا تحویل ساختمان از جمله تاخیرات رایج در اجرای تعهدات به شمار می رود. چنانچه در زمان عقد قرارداد، طرفین معامله به این تاخیرها توجه داشته باشند و برای ان در قرارداد خسارتی را تعیین نمایند، در صورت بروز هر گونه مشکلی در این زمینه میتوانند از راه قانون وارد عمل شوند.
در صورتی که با توجه به تاریخ ذکر شده در قرارداد، دیرکرد در تحویل ساختمان رخ دهد، مشتری میتواند پس از مراجعه به دادگاه دادخواستی را تنظیم نماید. این دادخواست که مبنی بر الزام بایع بر تحویل ساختمان و پایبندی به تعهدات می باشد، علیه فروشنده تنظیم خواهد شد. ضمن اینکه مشتری میتواند از بایع درخواست دریافت خسارت دیرکرد نیز داشته باشد.
خسارت دیرکرد چگونه محاسبه می شود؟
شاید این سوال برایتان مطرح شود که خسارت دیرکرد را چگونه محاسبه میکنند؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که خسارت دیرکرد با توافق طرفین تعیین و در ادامه در قرارداد ذکر میشود. مبلغ خسارت میتواند به صورت روزانه و یا ماهیانه محاسبه شود. همان طور که گفته شد این مبلغ به صورت کاملا توافقی است و به عنوان مثال می توان در صورت رضایت طرفین مبلغ هزارم از مبلغ کل را به عنوان خسارت روزانه تعیین نمود.
لازم به ذکر میباشد که در مواقعی که برخی از شروط قرارداد به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد بیان شود، میتوان این موارد را به صورت قانونی پیگیری نمود. به عنوان مثال ممکن است که زمان تحویل ثمن در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهی بین فروشنده و خریدار تعیین شود اما در ادامه در قرارداد ذکر نشود. لذا در صورتی که دو شاهد معتبر در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشند، می توان تاخیر در انجام تعهداتی که به صورت شفاهی در مورد آنها تصمیم گیری شده است را به طور کاملا قانونی در دادگاهها پیگیری کرد. زیرا این شروط شفاهی لازم الاجرا و قابل استناد در دادگاهها هستند.
خسارت دیرکرد در صورت عدم ذکر در قرارداد
در برخی از مواقع در زمان خرید، فروش و یا پیش فروش هیچ اشارهای به خسارت عدم دیرکرد نمی شود و حتی به صورت شفاهی نیز طرفین قرارداد در حضور شاهدین به توافق نمیرسند. در صورتی که در زمان عقد قرارداد به صورت کتبی و یا شفاهی مبلغی به عنوان خسارت دیرکرد تعیین نشده باشد، مشتری می تواند در نخستین گام درخواست الزام به ایفای تعهد دهد. در گام بعدی باید دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر درانجام تعهدات را به دادگاه ذی صلاح ارائه دهد. در ادامه راه برای تعیین خسارت مربوطه، کار به کارشناسان دادگستری ارجاع داده خواهد شد.
لازم به ذکر میباشد که مشتری تنها در صورتی که خود به تمامی تعهدات مربوط به خودش در قرارداد پایبند بوده باشد، میتواند برای دریافت خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان به دادگاه مراجعه نماید و پس از تنظیم دادخواست، خواستار احیای حقوقش شود.
جمع بندی نهایی
- در صورتی که فروشنده ملک را در موعد مقرر تخلیه نکند، قانون با وی برخورد خواهد کرد.
- در صورتی که شما خریدار هستید و فروشنده ملک مزبور را در زمان مقرر تسلیم نکرده است، میتوانید برای دفاع از حقوق خود به مراجع قانونی مراجعه نمایید.
- زمان دقیقتحویل ملک و مبلغ خسارت دیرکرد با توافق طرفین مشخص خواهد شد.
- در صورتی که مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار باز هم قادر خواهد بود تا این موضوع را به صورت قانونی پیگیری نماید.
عقد ضمانت و شرایط ضمانت نامه حسن انجام کار
/0 دیدگاه /در حقوق داخلی ایران, قراردادها /توسط LawNegahعقد ضمان و شرایط ضمانت نامه حسن انجام کار
تضمین عبارت است از عهدهدار بودن شخصی در مقابل شخص دیگر جهت پرداخت دین مدیون به داین. منشا این امر میتواند از عقد ضمان و یا هر یک از عقود دیگر به صورت مستقل یا شرط ضمن عقد نشات بگیرد.
انواع ضمانت نامه
- ضمانت نامه شرکت در مناقصه یا مزایده
- ضمانت نامه گمرکی
- ضمانت نامه پیش پرداخت
ضمانت نامه شرکت در مناقصه
این ضمانت نامه برای تضمین قیمتی که پیمانکار برای اجرای طرح پیشنهاد کرده است اخذ میشود. ضمانت نامه مذکور در صورتی که پیمانکار در مناقصه برنده شود و از انعقاد قرارداد امتناع ورزد به نفع کارفرما ضبط میشود.
ضمانت نامه بانکی
یکی از خدمات مهم بانکها به مشتریان خود صدور و ارائه انواع ضمانت نامه میباشد. بانکها با این اقدام علاوه بر کسب سود، مبادلات اقتصادی را تسهیل و به رشد اقتصادی یک جامعه کمک میکنند
ضمانت نامه بانکی قرارداد یا سندی است که به موجب آن صادر کننده حسب درخواست متقاضی (مضمون عنه) تعهد میکند بدون هیچ قید و شرط عندالمطالبه یا در سررسید معین مبلغ معینی وجه نقد از بابت موضوع خاصی که مربوط به مضمون عنه است به ذینفع یا به حواله کرد او پرداخت نماید.
ضمانت نامه پیمانکار
برای انجام پروژههای عمرانی، اشخاصی به عنوان پیمانکار آن پروژه استخدام میشوند. این اشخاص با کارفرمای خود عقد ضمان پیمانکاری منعقد میکنند.
نظر به اهمیت و شایع بودن این نوع قراردادها، قانونگذار مستقلا شرایط خاصی را در این دسته از قراردادها پیشبینی کرده است. یکی از شرایط قانونی در این قراردادها، اخذ تضمین انجام پروژه از پیمانکار است.
طبق ماده ۳۵ شرایط عمومی پیمان مقرر میدارد: از مبلغ هر پرداخت به پیمانکار، معادل ۱۰ درصد به عنوان تضمین حسن انجام کار کسر و در حساب سپرده نزد کارفرما نگاهداری میشود. نصف این مبلغ پس از تصویب صورت وضعیت قطعی طبق ماده ۴۰ و نصف دیگر آن پس از تحویل قطعی، با رعایت مواد ۴۲ و ۵۲ مسترد میشود.
ضمانت نامه انجام تعهدات
این ضمانت نامه هنگام امضای قرارداد برای تضمین انجام تعهدات از پیمانکار اخذ میشود. عقد ضمان مذکور پس از خاتمه کار و تصویب صورت مجلس تحویل موقت، آزاد میشود.
شرایط ضمانت نامه حسن انجام کار
- ضمانت نامهها باید بدون قید و شرط تهیه شود.
- ضمانت نامهها داراى مدت بوده و به درخواست خریدار قابل تمدید مىباشد.
- تاریخ درخواست تمدید ضمانت نامهها باید قبل از تاریخ سررسید ضمانتنامهها باشد.
- تمدید، ضبط یا ابطال ضمانت نامهها طبق درخواست کتبى خریدار انجام مىشود.
- ضمانت نامه حسن انجام کار توسط بانکهاى خریدار صادر مىشود.
ضمانت نامه پیش پرداخت
این ضمانت نامه پس از امضای قرارداد در مقابل پیش پرداخت از پیمانکار اخذ میشود. ضمانت نامه مذکور تا پایان مدت پیمان معتبر است و مبلغ آن به ترتیبی که اقساط پیش پرداخت واریز میشود به تدریج تقلیل مییابد.
نگاه قانون به اسناد تجاری در تنظیم قراردادها
/0 دیدگاه /در حقوق داخلی ایران, قراردادها /توسط LawNegahنگاه قانون به اسناد تجاری در تنظیم قراردادها
چک و سفته در قراردادها نقش پرکاربرد دارند. بنابراین در تنظیم قرارداد باید نکات کاربردی چک و سفته را در نظر بگیریم. در این مقاله نکات حقوقی مهم چک و سفته که هر شخصی باید از آن مطلع باشد را بررسی می کنیم. این نکات عموماً تجربه دعاوی و پرونده هایی است که دیگران درگیر آن بوده اند و چه هزینه ها و وقت هایی که در دادگاه ها جهت چک و سفته تلف کردند و شما در چند دقیقه با خواندن یک مقاله از آن تجربیات مجانی استفاده می کنید.
نکات ماهیتی و ثبوتی
- اولین نکته این است که به تفاوت های چک و سفته مسلط باشید تا در تنظیم قرارداد بهترین تصمیم را بگیرید. به طور کلی نمی توان گفت چک یا سفته کدام بهتر است بلکه باید موردی قضاوت کرد.
- در قرارداد ذکر کنید که چک و سفته شما بدل از اصل تعهد به پرداخت ثمن نیست و فروشنده می تواند بر اساس خود قرارداد نیز اقدام بهمطالبه ثمن نماید. چرا که ممکن است چک و سفته مفقود شود و در این صورت اگر بخواهید بر اساس خود قرارداد اقدام نمایید، دادگاه نمی پذیرد و حق شما را منحصر در مطالبه بر اساس خود چک و سفته می داند.
- تعویض چک مذکور در قرارداد با چک دیگر باید با رعایت تمام جوانب و سنجیدن آثار حقوقی آن انجام شود. مثلاً اگر در قرارداد بابت ثمن معامله چک گرفته اید و شرط کرده اید که اگر چک پاس نشد، حق فسخ داشته باشید، حال اگر این چک را با چک دیگری تعویض کنید، ممکن است در دادگاه برگشت خوردن چک جدید دلیل بر ایجاد حق فسخ برای شما محسوب نشود.
- اگر در معامله خریدار دو نفر است و چک متعلق به یکی از خریداران، حتماً خریدار دیگر هم پشت چک را به عنوان ضامن امضاء کند.
- اگر بابت بدهی چک خود می خواهید به تدریج پول را به دارنده چک پرداخت کنید، در این صورت باید اثبات شود که تمام پرداختی های شما به صورت نقدی و یا کارت به کارت بابت این چک بوده است والا دارنده چک بعد از دریافت تمام این پول ها و علی رغم این که وجداناً و شرعاً وجه چک را دریافت نموده است، چک را در دادگاه اقدام می کند و به احتمال زیاد نمی توانید اثبات کنید که پرداختی های شما بابت چک بوده است. فلذامحکوم به پرداخت وجه چک می شوید و ناچاراً برای استرداد مبالغ پرداختی خود باید دعوای استرداد وجه علیه دارنده چک (دریافت کننده) مطرح کنید.
- اگر شخصی که شما چکی از او دارید، زودتر از سررسید چک، پول به حساب شما واریز یا کارت به کارت کرده و درخواست استرداد لاشه چک را نموده است، در این صورت شما باید قبل از پس دادن چک، اول بررسی کنید که پول از حساب چه کسی به حساب شما کارت به کارت شده است؟ صرفاً با دیدن اس ام اس واریز وجه به حسابتان خوشحال نشوید! چرا که ممکن است پول را شخص دیگری به حساب شما واریز نموده و شما به خیال این که وجه چک را دریافت کرده اید، اصل چک را به صاحب چک پس می دهید ولکن شخص صاحب حسابی که از آن حساب به حساب شما پول واریز شده است، دعوای استرداد وجه علیه شما مطرح می کند! فلذا برای این که مجبور به متوسل شدن به طرح شکایت کیفری تبانی بین صاحب چک و صاحب حساب نشوید، از همان اول از هویت واریز کننده وجه مطلع و مطمئن شوید.
- هیچ گاه با چک کشیدن به کسی پول قرضندهید. چرا که صدور چک به معنی بدهی به دارنده چک است در حالی که شما قصد قرض دادن به گیرنده چک را دارید. بنابراین به حسابش پول را به عنوان قرض واریز یا کارت به کارت کنید.
- اگر نمی خواهید تا مدتی طرف مقابل قرارداد، چک را خرج کند (مثلاً به علت احتمال فسخ یا کشف عیب کالا) به خط زدن عبارت چاپی (حواله کرد) در متن چک اکتفا نکنید بلکه در متن چک بنویسید: غیر قابل انتقال به شخص ثالث.
- در تنظیم قرارداد برای استرداد چک ضمانت اجرا تعیین کنید. مثلاً اگر قرارداد فسخ یا باطل شد، فروشنده باید لاشه چک های ثمن را ظرف سه روز مسترد نماید والا روزانه مبلغ فلان ریال خسارت تاخیر در انجام تعهد دریافت می گردد.
- ممکن است شما در یک معامله ادعای تهاتر یا فسخ یا حق حبس (پرداخت نکردن چک تا زمانی که اول فروشنده خانه را تحویل دهد) داشته باشید و نخواهید چک را پاس کنید ولی دارنده چک، چک را خرج می کند و عملاً با این کار شما را در مقابل کار انجام شده قرار می دهد. در این صورت نمی توانید در برابر شخص ثالث (دارنده جدید) به اشکالات و ایرادات معامله استناد کنید مگر این که بتوانید اثبات کنید خرج کردن چک به طور صوری انجام شده و دارنده جدید شرخر و دست نشانده و هم کاسه طرف قرارداد شما است نه یک دارنده با حسن نیت.
نشانه های اثبات شرخر بودن خواهان دعوای مطالبه وجه چک و سفته
- عدم طرح دعوا علیه کسی که از او چک را گرفته است. یعنی فقط علیه صادرکننده شکایت کرده است. در صورتی که هر طلبکار متعارف و واقعی علیه دست قبلی (ظهرنویس) نیز شکایت می کند.
- عدم وجود معامله بین شاکی (شرخر) وظهر نویس (دست قبلی).
- عدم تناسب شخصیت شاکی با مبلغ چک در مبالغ بالا. مثلاً چک ۵۰۰ میلیونی توسط فرد معتاد یا بیکار طرح دعوا شده است.
- امضاء نکردن انتقال دهنده در ظهر چک در وجه حامل. چرا که هر چند چک در وجه حامل با قبض و اقباض منتقل می شود ولی طلبکار با حسن نیت حتی چک در وجه حامل را هم از انتقال دهنده می خواهد پشت آن را امضاء کند.
- انتقال چک بعد از برگشت خوردن آن. یعنی بعد از صدور گواهی عدم پرداخت، چک را به شخص دیگری پشت نویسی و منتقل کند. انتقال گیرنده در این حالت در اکثر مواقع شرخر است چرا که هیچ طلبکار متعارف و واقعی، چک مُرده را قبول نمی کند. به همین خاطر ماده ۱۱ قانون صدور چک به چنین فردی اجازه طرح شکایت کیفری نداده است و قانونگذار به چنین فردی بدبین است. خب همین ملاک در دعاوی حقوقی هم وجود دارد و خواهان دعوای چنین چکی دارنده با حسن نیت نیست. البته انتقال چک بعد از برگشت خوردن آن در هر صورت انتقال تجاری نیست و فی نفسه ایراد دارد و نهایتاً انتقال مدنی است حتی اگر انتقال گیرنده آن طلبکار واقعی و با حسن نیت باشد.
- گاهی شرخر ناخودآگاه آدرس خود را در زمان پشت نویسی چک و یا در متن دادخواست همان آدرس انتقال دهنده قید می کند. (بارها این سوتی شرخرها را در دادخواست دیده ام)
نحوه طرح دعوای چک و سفته
وقتی شرخر علیه شما طرح دعوای حقوقی مطالبه وجه چک می نماید، باید یک دعوای مستقل علیه فروشنده به خواسته فسخ قرارداد مطرح کنید و سپس دعوای تقابل علیه شرخر به خواسته استرداد چک و سپس دعوای جلب ثالث در دعوای تقابل علیه فروشنده به خواسته استرداد چک و سپس تقاضای رسیدگی توامان به هر دو دعوای فسخ و استرداد چک.
نکات مهمی که در رابطه با چک تضمین یا چک ضمانت حسن انجام کار در قراردادها باید در نظر داشته باشید:
- مشخص کنید که چک تضمین یا چک حسن انجام کار بدل از انجام اصل تعهد و آن کار هست یا نیست. مثلاً هم وجه چک ضمانت اخذ جواز ساخت را می توانید بخواهید و هم الزام سازنده به خود اخذ جواز ساخت.
- مشخص کنید که چک تضمین با خسارت روزانه تاخیر در انجام تعهد قابل جمع است یا نیست.
- اگر شما چک تضمین یا ضمانت حسن انجام کار را صادر کرده اید، می توانید با یک شرط در قرارداد، بار اثبات را برعکس کنید. یعنی شرط کنید که وقتی کارفرما (متعهد له) می تواند بر روی چک اقدام کند که تخلف متعهد را با دلایل موجه اثبات نماید. در صورتی که اگر این شرط نشود، در حالت استاندارد، بار اثبات حسن انجام تعهد به عهده خود متعهد است. چرا که اصل بر عدم انجام تعهد است و فقط دارنده چک کافی است که ادعای تخلف نماید و نیازی به اثبات تخلف ندارد.
- حتماً در چک تضمین بنویسید (غیر قابل انتقال به شخص ثالث) تا فقط خود طرف قرارداد بتواند اقدام کند و شما بتوانید در برابر او حسن انجام تعهد خود را اثبات و دعوای استرداد چک مطرح کنید والا اگر چک تضمین را خرج کند، در برابر شخص ثالث نمی توانید به حسن انجام تعهد خود استناد و تقاضای استرداد چک را کنید. چرا که ارتباطی به شخص ثالث ندارد.
- چک تضمین در رویه اکثر دادگاه هاچک امانی تلقی نمی شود. فلذا اگر طرف مقابل بر خلاف قرارداد چک تضمین را برگشت بزند و اجرا بگذارد، خیلی امیدی به اخذ حکم کیفری خیانت در امانت نیست.
نکات شکلی و اثباتی
- از چک خود کپی بگیرید و در نسخه کپی چک، رسید دریافت چک را از گیرنده چک بگیرید و حتی الامکان از او بخواهید که تاریخ را نیز درج کند تا هم تحویل چک و هم موعددار بودن چک در دادگاه قابل اثبات باشد.
- اگر به راستی و درستی شخصیت صادرکننده چک شک دارید، می توانید از او بخواهید که در کپی چکاثر انگشت خود را بزند تا بعداً در دادگاه نتواند صدور چک از ناحیه خود را انکار نماید. چرا که درج اثر انگشت در اصل چک مرسوم نیست و ممکن است بانک ایراد بگیرد. اخذ اثر انگشت در کپی چک به این خاطر است که صاحب حساب ممکن است با سوء نیت امضای اصلی خود را در متن چک درج نکند و شما از این موضوع بی اطلاع باشید.
- چک خط خورده و چک از قبل نوشته شده و چک از قبل امضاء شده حتی الامکان نگیرید و چک در حضور شما پر و امضاء شود. چرا که ممکن است با اطلاع و تبانی صاحب حساب، چک را شخص دیگری نوشته و امضا کرده باشد تا بعداً صاحب حساب چک در دادگاه به راحتی بتواند ادعای جعل امضاء نماید.
- یکی از اختلافات مهم چک در دادگاه ها، بحث چک سفید امضاء است. در مواردی صادرکننده چک امضای خود را قبول دارد لکن ادعای سفید امضاء بودن چک را می کند یعنی اول چک امضاء شده و بعداً متن آن (تاریخ و وجه و بابت) پر شده است.
قاعده این است که چک سفید امضاء فی نفسه معتبر و صحیح است. چرا که صادرکننده با سفید امضاء کردن چک، اختیار پر کردن متن چک را به دارنده داده است. لکن اگر دارنده از حدود اختیارش در قرارداد و یا بنای مقرر تجاوز کند، سوء استفاده و خیانت در امانت محسوب می شود و در نتیجه وجه چک قابل مطالبه نیست. در اختلافات چک سفید امضاء این بحث مطرح می شود که آیا دادگاه حقوقی می تواند به موضوع تجاوز از اختیار رسیدگی کند و یا لاجرم باید شکایت کیفری طبق ماده ۶۷۳ و ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی مطرح کرد؟ و دیگر این که بار اثبات به عهده کیست؟ یعنی آیا صادرکننده چک باید تجاوز دارنده از حدود امانت و اختیار را اثبات کند و یا دارنده چک (پرکننده) باید رعایت امانت را اثبات کند؟
لذا برای پیشگیری از این اختلافات، اگر چک سفید امضاء صادر یا دریافت می کنید، باید سقف و حدود اختیار را در قرارداد قید کنید که مشکلی پیش نیاید. نکته مهم دیگر این است که در مواردی صادرکننده چک دسیسه چینی می کند و چک را به نحوی می نویسد که سفید امضاء جلوه داده شود. مثلاً اول امضای بزرگ زده باشد و بعد از آن متن چک را طوری نوشته که کمی از نوشته ی متن چک روی امضای چک بیفتد تا بعداً در دادگاه ادعای سفید امضاء بودن مطرح کند. باید مواظب چنین کلک هایی باشیم. همچنین می توان برعکس عمل کرد و برای جلوگیری از ادعای سفید امضاء بودن، از صادرکننده خواست که کمی از امضایش روی نوشته بیفتد.
انکار امضای چک و یا ادعای جعل امضای چک از ناحیه صادرکننده موضوع مهم و شایع در دعاوی چک است. اگر صادرکننده در دادگاه حقوقی ادعای جعل امضاء مطرح نمود، جعل امضای چک ملازمه با سرقت یا خیانت در امانت یا کلاهبرداری دارد. در این صورت دفاع کنید که چرا صادرکننده در همان زمان شکایت کیفری سرقت یا خیانت در امانت یا کلاهبرداری مطرح ننموده است؟ یقیناً کسی که امضایش جعل شده، پیگیر کار خود است و شکایت سرقت یا خیانت در امانت یا کلاهبرداری را نیز همراه با ادعای جعل مطرح می کند نه این که بگذارد و بگذرد و تازه در دادگاه حقوقی در برابر دعوای دارنده چک صرفاً یک جمله بگوید امضای من جعلی است! اگر ادعای جعل دارد لزوماً باید سرقت یا خیانت در امانت یا کلاهبرداری را نیز اثبات کند.
در چک و سفته، اگر چک را از ظهرنویس می گیرید، حتی الامکان از رضایت صاحب حساب چک مطمئن شوید. چرا که ممکن است چک امانی یا مسروقه باشد. حتی گاهی ممکن است بین صادرکننده و شخصی که شما چک را از او گرفته اید (دارنده اول و ظهرنویس) شکایت صوری خیانت در امانت نسبت به چک مطرح باشد تا صادرکننده بتواند به استناد حکم کیفری، در برابر شما از مسئولیت مبرا شود. در این صورت اگر حکم کیفری صادر شده باشد، شما در مقابل کار انجام شده قرار گرفته اید! و نمی توانید به آن حکم کیفری اعتراض ثالث نمایید.
می توانید در ذیل امضای خود در چک، تاریخ صدور را درج کنید تا موعددار بودن چک به راحتی قابل اثبات باشد ولی ممکن است طرف مقابل از شما نپذیرد. البته با بانک نیز هماهنگ کنید که نقص امضاء نگیرد. وقتی چک را از صادرکننده می گیرید، چند بار مندرجات آن را با وسواس بررسی کنید تا اشتباهی در مبلغ و تاریخ عددی و حروفی و ریال و تومان و نقطه ها نباشد.
در مبحث چک و سفته ، وقتی حکم دادگاه به نفع شما در خصوص چک صادر می شود، چند بار حکم دادگاه را با مشخصات و شماره و مبلغ چک تطابق دهید تا اگر در رای دادگاه اشکال تایپی وجود داشته باشد، بلافاصله تقاضای صدور رای اصلاحی کنید. در خیلی موارد طرف خوشحال که حکم به نفعش صادر شده، تازه در مرحله اجرای احکام متوجه شده است که یک صفر یا نقطه در رای تایپ نشده و دوباره از اول مجبور به درخواست رای اصلاحی و ابلاغ و تجدیدنظر و اجرائیه شده است! یعنی دو سال عقب افتادن فقط بخاطر تایپ نشدن یک صفر در رای و دقت نکردن در همان زمان ابلاغ رای.
نگاه قانون به بروکر و نحوه عقد قرارداد آنها
/0 دیدگاه /در حقوق داخلی ایران, قراردادها /توسط LawNegahنگاه قانون به بروکر و نحوه عقد قرارداد آنها
به طور کلی کار شرکت کارگزاری یا بروکر این است که نرخ های بازار را به مشتریان خود ارائه نموده و دستورات معاملاتی مشتریان را اجرا کند. یعنی هنگامی که یک مشتری دستور معاملاتی (خرید یا فروش) خود را به صورت آنلاین یا تلفنی به کارگزار ارائه میکند، کارگزار از محل سپردهای که مشتری دارد، اقدام به اجرای دستور مشتری مبنی بر خرید یا فروش میکند. همه کارگزاریها یک عمل را انجام می دهند که ارائه نرخ و انجام معاملات خرید و فروش برای مشتریان بر طبق دستورات آنلاین یا تلفنی است.
قرارداد بروکری
معمولا بروکرها تحت نظارت نهادهای قانونیای هستند که فعالیت بروکر را تحت نظر دارند. رگولاتورها از طریق دیکته کردن یک سری مقررات و نظارت بر انجام آنها، از سلامت روالهای معاملاتی و مالی کارگزار اطمینان حاصل میکنند. کارگزاریهایی که تحت نظارت یا رگولاتوری هستند در زبان عامیانه فارسی بروکرهای “رگوله” خوانده میشوند. کارگزاریهایی که تحت چنین نظارتی هستند از نظر امنیت سرمایه و سلامت کاری بسیار بهتر از بروکرهایی هستند که این نظارت بر آنها اعمال نمیشود. با افتتاح حساب معاملاتی در یک بروکر شما چه اقلامی را میتوانید معامله کنید، بستگی به کارگزاری شما دارد.
هر کارگزاری اقلام کاملا مشخصی را جهت معامله ارائه میکند که ممکن است با کارگزاری دیگر متفاوت باشد. مثلا یک کارگزار ممکن است نفت خام را جهت معاملات ارائه کند و کارگزار دیگر آن را ارائه نکند. کارگزارهایی که طرف همکاری ایران بورس آنلاین هستند همگی معاملات ارز و اونس طلا را پشتیبانی میکنند. برای اطلاعات دقیق تر از اقلام معاملاتی کارگزارها میتوانید به صفحه مربوط به آن کارگزار در وب سایت ایران بورس آنلاین مراجعه کنید.
قوانین حاکم بر قرارداد بروکری
کارگزاریها قوانین مشخص و معینی برای معاملات دارند. این قوانین تقریبا بین کارگزاریها مشابه است اما در موارد جزئی با هم تفاوت دارند. مثلا اینکه یک بروکر در لحظه اعلام اخبار مهم اقتصاد جهانی چه تعهدی برای اجرای دستورات شما دارد و با چه ساز و کاری معاملات شما را در لحظات شلوغ بازار انجام میدهد، ممکن است با کارگزاری دیگر متفاوت باشد. قوانین و مقررات معاملاتی کارگزارها معمولا به وضوح در وب سایت آنها شرح داده شده است.
درست است که در تمام کارگزاریها شما یک دستور معاملاتی ارسال میکنید و بروکر آن را اجرا میکند. اما ارسال دستور معاملاتی و اجرای آن در همه بروکرها یکسان نیست. سرعت اجرای معاملات و عدم لغزش نرخ و ارائه بهترین نرخ ممکن، از پارامتر های کیفیت خدمات معاملاتی هستند که میبایست در طول زمان و توسط نرم افزارهای خاص اندازه گیری شوند.
هنگامی که شما مشکل یا سوالی دارید، یا اینکه در مورد یکی از معاملات خودتان موردی دارید که میخواهید با کارگزار مطرح کنید، خدمات پشتیبانی بروکر طرف ارتباط شماست. لذا حتما میبایست بروکری انتخاب شود که به پشتیبانی آن زبان فارسی را پشتیبانی کند و بتواند در سریعترین زمان بهترین پاسخ را به شما ارائه نماید.
ساز و کار افتتاح حساب معاملاتی نزد کارگزار، ارسال و دریافت سپرده ها و شیوه انجام معاملات در مطالب دیگر توضیح داده شدهاند.
نگاهی قانونی به قرارداد اجاره
/0 دیدگاه /در حقوق داخلی ایران, قراردادها /توسط LawNegahنگاهی قانونی به قرارداد اجاره
قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمیرسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را میگیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیشبینی شده است از قبل میتوان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است. برخی از اختلافات مبتلا به موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را در گفتوگو با حقوقدانان مورد بررسی قرار دادهایم.
خودداری موجر از بازپس دادن رهن
عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ میگوید: مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو میگذارد، رهن نامیده میشود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرضالحسنه توسط مستاجر به مالک داده میشود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ دادهشده را دارد.
دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه میدهد: اما در قرارداد اجاره شرط میشود تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه دادهشده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر میتواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد به طور توافقی بین موجر و مستاجر تمدید میشود و همین تعهد تا زمان تعیین شده باقی میماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را میکند و مستاجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.
این وکیل دادگستری میافزاید: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، تخلیه ملک اجاره داده شده همزمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت میگیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند میتواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از بیست میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه میکند و اگر مبلغ رهن بیش از بیست میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.
خلیل بهرامیان از وکلای دادگستری نیز در این خصوص میگوید: بهترین کار نوشتن اظهارنامهای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمیتواند مدعی هیچ چیز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد میشود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه میشود.
کرامتالله محمدی وکیل پایه یک دادگستری نیز در خصوص راهکاری که در فرض بالا پیش پای موجر قرار دارد، توضیح میدهد: از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، میتواند پس از اتمام مدت اجارهنامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر میکند.
خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره میکند و میگوید: دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.
سیفی زیناب ادامه میدهد: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت میکند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمیگیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه میشود.
کرامتالله محمدی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است: خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر میماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه میشود.
فسخ قرارداد اجاره
در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ سیفیزیناب در پاسخ به این سوال میگوید: قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمیتوان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر میتواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا میتواند حق فسخی پیشبینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس میکند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر میتواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیشبینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال میشود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: به هیچ عنوان قرارداد نمیتواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ میشود. محمدی نیز نظری مشابه دارد و تاکید میکند: پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجارهنامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.
جبران خسارتهای وارده به ملک از محل رهن
چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر میتواند خسارتهای وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال میگوید: طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موجر اختیار داده میشود که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینههای پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.
اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه میدارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص میگوید: در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستاجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر میتواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولی که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستاجر است، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بپردازد.
محمدی نیز در خصوص مسئولیت مستاجر در جبران خسارات میگوید: در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله سیل و…باشد، مستاجر وظیفهای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر قصور کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
برای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف میتوانند قبل از آنکه وقت و هزینهای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت میکند مسامحتا در عرف، رهن گفته میشود و از نظر قانونی قرضالحسنه به شمار میرود.
خدمات ما
پرسش و پاسخ
همکاران ما
آدرس
خراسان رضوی، مشهد، بلوار فردوسی، نبش فردوسی 8، پلاک 144، طبقه دوم
تلفن تماس:
05137626461